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【认知】民法典时代物业公司法律责任及风险防范

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　　北京大成宁波律师事所 陈岭 律师专利代理师

　　2021年1月1日民法典正式实施，物业服合同作为典型合同，被单独列在民法典合同编第24章，重要性不言而喻。城镇人口史无前例的聚集，千万人口城市不断出现1，乡土所述血缘向地缘的转变，区里毫无关联的居住者，导致社区自治困难重重。行政管理无法有效触及，导致物业服企业在提供等民事主体物业服合同时，兼职担任了社区政府的角色。

　　笔者不揣浅陋，从物业服企业法律责任归责角度出发，探讨物业服企业在民法典生效后面临的法律风险及防范。

　　物业服企业作为等民事主体，与建设单位签订前期物业服合同或者经业主委员会与业主大会依法选聘签订物业服合同，应当全面履行合同内约定如违反合同约定，应当承担违约责任。

　　除合同约定外，还应当承担法定义，例如民法典第九百四十二条一般义物业服人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修养护清洁绿化和经营管理物业服区域内的业主有部分，维护物业服区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身财安全。对物业服区域内违反有关治安环保消防等法律法规的行为，物业服人应当及时采取合理措施制止向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十三条信息公开义物业服人应当定期将服的事项负责人员质量要求收费项目收费标准履行情况，以及维修资金使用情况业主有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会业主委员会报告。第九百四十九条移交与赔偿义物业服合同终止的，原物业服人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服区域，将物业服用房相关设施物业服所必需的相关资料等交还给业主委员会决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。第九百五十条后合同义物业服合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服人应当继续处理物业服事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。以上即使并未列入物业服合同，仍属于物业服公司义，应当履行。

　　民法典实施前，因合同违约请求赔偿时，精神损害赔偿一般不被支持。民法典实施后，合同方虽然可以依据民法典第九百九十六条2，在违约责任主张精神损害赔偿，但仍限于违约行为损害人格权造成严重精神损害。

　　对于物业服合同纠纷案，因物业服纠纷性质内容所限，不会涉及损害人格权的情形。所以，物业服企业很少因提供物业服被诉侵权，也很少会被判令支付精神损害赔偿。

　　但凡规则总有例外，黄哲文抚州市和顺物业管理服有限公司物业服合同纠纷一案2020赣10民终671号，物业服公司以断水方式催缴水费并张贴停水通知。2020年6月，抚州市级人民法认定物业公司构成侵权，判令停止侵权行为，书面赔礼道歉并在区内公开张贴。2021年生效的民法典对此更加明确，第九百四十四条第三款规定业逾期不支付物业费的，物业服人不得采取停止供电供水供热供燃气等方式催交物业费。长期以争论不休的物业服企业能否断水电气等手段催讨物业费，被划上了句号。该条款规定物业服企业可以催告业主，在合理期限届满仍不支付的，可以对其提起诉讼或仲裁。这将对物业公司的业水及能力提出考验，业主不满意物业服逾期缴纳物业费，将增加物业公司的催讨成本及资金流转期。

　　民法典第一千二百五十四条3第二款横空出世，也会将物业服企业很少因提供物业服被诉侵权画上句号。该条款规定，因高空抛物致人损害经公安机关调查确实无法找到具体侵权人，物业服企业未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义的侵权责任。

　　民法典将物业服企业未履行必要的安全保障措施，承担的责任为侵权责任。是否可以推定，受害人人身权益例如生命权健康权身体权因高空抛物致损，可以向物业服企业主张精神损害赔偿4？这是个值得关注探讨的话题。

　　如上所述，城市规模不断扩大，区自治能力滞后， 2020年新冠疫情突发，民法典草案第二百八十五条适时增加第二款物业服企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，物业服公司临危受命，增加服职责，物业服管理的内容从管物发展到管人。

　　2020年春节，人已经提前享受了民法典规定的物业服待遇，区物业提供进门消毒上门测温限制时间段及人数进出等服，以上内容已经超出物业服合同内容，突破了合同相对性，带有一定行政色彩。虽然民法典并未明确规定物业服企业违反政府管理措施的法律责任，但没有物业服企业愿担风险拒绝履行。

　　大城市特大城市渐具规模，但新秩序新治理模式尚未定形。物业服企业被仓促应召，赋予使命，身兼数角，既是物业服民事合同的履约者，又是维护区治安消防环保等秩序的管理者，也是协助执行政府管理措施的执行者。物业服企业在履行自己历史使命的同时，如何规避相应法律风险？

　　关于物业企业违约责任风险，因物业服合同已约定在先，不再赘述。仅从物业服企业的安全保障义物业服企业合同法律风险应对，略做探讨

　　一物业服的安全保障义

　　1物业服企业的安全保障义应有合理限度

　　实有大量要求物业服企业承担安全保障义的判例，因区业主被盗被抢被杀害等暴力犯罪事件受害者及其家属诉至法5，法判决物业服企业因未尽到安全保障义要求承担一定赔偿责任。

　　但笔者认为，物业服企业安全保障义不应无限放大，应与其管理控制能力相适应。区物业服人员素质有限，不能等同于公安机关，擒拿格斗追踪样样精通；收取物业费用有限，不能等同于专业保镖，24时贴身守护；无法预见避免犯罪行为发生，不应将警察也无法做到的事情强加于物业服企业。

　　2物业服企业需采取合理手段维护区秩序。

　　1对于高空抛物高空坠物行为

　　物业服企业应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物高空坠物情形发生，如多次公开宣讲在醒目位置张贴宣传标语楼顶进出口上锁加装防护栏等。做到重点防护，特事特办，例如某栋楼下多次出现高空抛物或坠物，此时物业服公司更应提高物业服水，做到查明制止高空抛物或坠物行为，加装楼宇外墙监控摄像头，查明具体侵权人，发现并及时制止。

　　2对于物业服区域内违反治安事件

　　物业服人员应当及时制止报告公安机关，配合公安协助处理。此时，物业服企业的职责重在预防，未雨绸缪。

　　二物业服合同条款及未诉讼案件应对

　　物业服企业解除合同的权利不对等。根据民法典第946条947条948条规定，业主能够依照法定程序同决定解除物业服合同，具有单方解除权。物业服企业不能单方解除物业服合同，仅当物业服合同处于不定期状态下，且须提前60日书面通知对方才能解除。因此，物业服企业更应在订立服合同时，斟酌权利义违约责任条款，尽量规避减轻风险。

　　2021年民法典正式实施，区若发生高空抛物，物业服企业未能提供必要的安全保障措施，将面临败诉风险。例如2021年1月5日，郑州市高新区人民法就张凤连诉河南泰安物业管理有限公司侵权责任纠纷案2020豫0191民初号判决认定，物业公司未尽到必要的管理义及安全保障措施，应承担赔偿责任。因该案未涉及人身损害，法并未支持原告精神损害赔偿请求。但可以预计，将会有一定数量的案件，以侵权诉讼纠纷为由主张精神损害赔偿，将物业服企业诉至法。所以，物业服企业做好必要的安全防护措施防止高空抛物的同时做好应诉准备。

　　综上，民法典生效后，物业服企业担负特殊使命，从原的管物建筑物及附属设施维修养护，环境卫生秩序管理维护等增加到管人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，从物业服企业少有侵权责任到未履行安全保障义将承担侵权责任，角色变多责任加重。如何在履行历史使命的同时，注意规避法律风险，值得物业服企业思考。 年千万人口城市人口增长情况分析2018年全人口达到千万的城市有16个，按2018年常住人口规模排名依次是重庆上海北京成都天津广州深圳武汉石家庄哈尔滨苏州临沂郑州南阳西安杭州。 ↑ 第九百九十六条规定，因当事人一方的违约行为，损害对方人格权并造成严重精神损害，受损害方选择请求其承担违约责任的，不影响受损害方请求精神损害赔偿。 ↑ 第一千二百五十四条??禁止从建筑物抛掷物品。从建筑物抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。 ↑ 最高人民法关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释2020修正第一条　因生命身体健康遭受侵害，赔偿权利人起诉请求赔偿义人赔偿物质损害和精神损害的，人民法应予受理。 ↑ 2000深法刑一初字第95号 ↑

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